Dôsledky nefunkčného katastra sú veľké a môžu ovplyvniť viaceré oblasti. Keďže kataster momentálne čelí problémom s fungovaním, proces kúpy nehnuteľnosti môže byť výrazne komplikovanejší a rizikovejší než za bežných okolností. Kataster zohráva kľúčovú úlohu pri evidencii vlastníckych práv, záložných práv, vecných bremien a ďalších právnych vzťahov k nehnuteľnostiam. Ak jeho systém nefunguje správne alebo dochádza k oneskoreniam pri zápise nových vlastníkov, môže to viesť k rôznym problémom a neistote pre kupujúcich.

Predtým, než sa rozhodnete kúpiť byt/dom v tejto situácii, je dôležité zvážiť niekoľko faktorov, ktoré môžu ovplyvniť nielen rýchlosť a bezpečnosť prevodu vlastníctva, ale aj vašu právnu a finančnú ochranu. Tieto faktory zahŕňajú možné oneskorenia v procese zápisu, riziko neaktuálnych údajov v katastri, potenciálne komplikácie s financovaním kúpy a zvýšené riziko podvodov alebo nejasných právnych vzťahov k danej nehnuteľnosti.

Dôležité je tiež zvážiť, aké opatrenia môžete podniknúť na minimalizovanie týchto rizík, napríklad využitie notárskej alebo advokátskej úschovy na bezpečnú platbu, dôkladné preverenie právneho stavu nehnuteľnosti a zabezpečenie správne formulovanej kúpnej zmluvy.

Vzhľadom na súčasné problémy s katastrom je preto na mieste otázka, či je vhodnejšie kúpu bytu uskutočniť teraz, alebo radšej počkať, kým sa situácia stabilizuje a riziká sa znížia. Tu sú hlavné faktory, ktoré treba zvážiť:

Riziká kúpy bytu/domu v súčasnej situácii:

1. Oneskorenie zápisu vlastníckeho práva – ak kataster nefunguje správne, môže trvať podstatne dlhšie, kým sa stanete oficiálnym vlastníkom bytu/domu. Počas tohto obdobia nemáte plnú právnu istotu.
2. Neistota vlastníckych práv – bez prístupu k aktuálnym údajom z katastra nie je možné overiť, kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. To zvyšuje riziko podvodu alebo právnych sporov.
3. Riziko duplicitných prevodov alebo podvodov – ak kataster nezaznamenáva nové zmeny okamžite, existuje teoretická možnosť, že byt/dom by mohol byť predaný viacerým osobám naraz (najmä ak narazíte na nepoctivého predávajúceho).
4. Sťažené financovanie – banky pri schvaľovaní hypoték vyžadujú potvrdenie o vlastníctve a zaťažení nehnuteľnosti. Ak kataster nefunguje, úver nemusí byť schválený alebo sa jeho vybavenie oneskorí.
5. Finančné riziká – ak zaplatíte celú sumu skôr, ako budete zapísaný ako vlastník, môže byť ťažké domáhať sa nápravy v prípade problémov.
6. Zmeny v právnych vzťahoch – v období oneskoreného zápisu môžu nastať nepredvídané okolnosti (exekúcie, záložné práva, alebo právne spory), čo mohlo by to taktiež skomplikovať Vašu pozíciu.

Ako minimalizovať riziká?

• Trvajte na úschove kúpnej ceny – ak neplatíte cez hypotekárnu banku, uložte peniaze do notárskej, advokátskej alebo bankovej úschovy, pričom peniaze sa v prospech predávajúceho uvoľnia až po zápise vlastníckeho práva na katastri.
• Overte si stav nehnuteľnosti v katastri – aj keď systém nefunguje ideálne, skúste zistiť posledné dostupné údaje o byte a prípadných ťarchách.
• Zvážte kúpu cez serióznu realitnú kanceláriu – profesionálna realitná kancelária by mala mať skúsenosti s riešením podobných situácií a vedieť, ako ochrániť obe strany.
• Právnik na kontrolu zmluvy – nechajte si zmluvu skontrolovať advokátom, aby obsahovala dostatočné poistky v prípade problémov s katastrom.

Oplatí sa počkať?

Ak sa s kúpou nehnuteľnosti neponáhľate, môže byť rozumné počkať, kým sa kataster plne obnoví a stabilizuje. Týmto spôsobom sa vyhnete zbytočným rizikám, ako sú právne nejasnosti, oneskorené zápisy vlastníckych práv či potenciálne problémy s financovaním. Počkajte, kým bude možné bez obmedzení overiť vlastnícke vzťahy, ťarchy alebo iné právne záležitosti súvisiace s nehnuteľnosťou.

Ak však natrafíte na mimoriadne výhodnú ponuku, ktorú nechcete premeškať, je nevyhnutné postupovať opatrne. V prvom rade by mala byť kúpna zmluva starostlivo vypracovaná a obsahovať mechanizmy na ochranu kupujúceho – napríklad jasné podmienky týkajúce sa zápisu do katastra, riešenia možných komplikácií a prípadných sankcií v prípade problémov.

Rovnako dôležité je zvoliť bezpečný spôsob platby. Ideálne je použiť notársku alebo bankovú úschovu, kde budú finančné prostriedky uvoľnené až po úspešnom prepise vlastníctva. Vyhnete sa tak riziku, že zaplatíte za nehnuteľnosť, no nebudete môcť oficiálne nadobudnúť vlastnícke práva. V každom prípade je vhodné poradiť sa s odborníkmi, ktorí vám pomôžu zabezpečiť, aby transakcia prebehla čo najbezpečnejšie.

Ako momentálne funguje kataster?

Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) spustil dočasnú webovú stránku kataster.vugk.sk, kde si verejnosť môže overiť údaje z katastra nehnuteľností. Zverejnené informácie sú aktuálne k 3. januáru 2025, teda pred kybernetickým útokom, pri ktorom ransomvér (škodlivý softvér) zašifroval dáta.

Vzhľadom na vysoký záujem o údaje z katastra nehnuteľností môže dôjsť k dočasným výpadkom stránky. Ak sa vám nepodarí pripojiť okamžite, dôvodom je veľký počet spracovávaných dopytov. Úrad žiada verejnosť o trpezlivosť používateľov ÚGKK.  Na príslušnej stránke sa dajú:

• vyhľadať listy vlastníctva podľa čísla listu vlastníctva – zvolí sa okres, katastrálne územie, obec, list vlastníctva,
• vyhľadať list vlastníctva podľa parcelného čísla – vyberie sa okres, katastrálne územie, obec, typ parcely a parcelné číslo,
• vyhľadať listy vlastníctva podľa vlastníka – určí sa okres, katastrálne územie, obec, prvé písmeno priezviska, priezvisko, vlastník a číslo listu vlastníctva,
• vyhľadať list vlastníctva podľa súpisného čísla, ulice, orientačného čísla – nastaví sa okres, obec a potom buď súpisné číslo, list vlastníctva a katastrálne územie alebo vchod (ulica), list vlastníctva a katastrálne územie.

Ak potrebujete pomoc pri kúpe nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať na Kontakt