Autorizácia zmluvy advokátom predstavuje osobitnú formu právnej služby, pri ktorej advokát zmluvu o prevode nehnuteľnosti spíše, zistí totožnosť jej účastníkov a ich zástupcov a posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.

Právna úprava autorizácie je obsiahnutá najmä v § 1a zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii. Od 17. augusta 2026 bola táto právna úprava významne doplnená, najmä o osobitné povinnosti advokáta pri odplatných prevodoch nehnuteľností, úpravu doložky o autorizácii a centrálny register autorizácií.

Autorizáciu zmluvy advokátom možno z hľadiska právnej istoty zmluvných strán porovnať so spísaním zmluvy o prevode nehnuteľnosti vo forme notárskej zápisnice. Autorizácia advokátom však predstavuje osobitný spôsob právnej ochrany účastníkov zmluvy, pri ktorom advokát vykonáva zákonom presne vymedzené právne a kontrolné úkony.

Chcete mať istotu, že vaša zmluva o prevode nehnuteľnosti je pripravená správne a v súlade so zákonom? Zistite, čo všetko advokát pri autorizácii zmluvy preveruje a aké povinnosti má.  Chcem vedieť viac

 

Čo advokát pri autorizácii zmluvy vykonáva?

Autorizácia zmluvy nie je len overením podpisov. Ide o komplexný právny proces, pri ktorom advokát pri zmluve o prevode nehnuteľnosti vykonáva najmä tieto úkony:

• zmluvu o prevode nehnuteľnosti spíše,
• zistí totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov,
• posúdi, či zmluva neodporuje zákonu,
• posúdi, či zmluva neobchádza zákon,
• posúdi, či sa zmluva neprieči dobrým mravom,
• posúdi, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody,
• pri odplatnom prevode upozorní účastníkov na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve,
• informuje účastníka o výške svojho poistného krytia a o poisťovni, v ktorej je pre prípad škody súvisiacej s autorizáciou poistený.

Autorizácia preto nie je iba overením podpisov na už pripravenom dokumente. Ide o komplexný právny úkon advokáta, pri ktorom advokát zodpovedá za riadne vykonanie zákonom ustanovených úkonov súvisiacich s autorizáciou.

 

Overenie totožnosti účastníkov

Súčasťou autorizácie je aj zistenie totožnosti účastníkov zmluvy a ich zástupcov. Ak advokát účastníkov alebo ich zástupcov nepozná, ich totožnosť sa zisťuje spôsobom ustanoveným zákonom o advokácii. Základným spôsobom je preukázanie totožnosti platným dokladom totožnosti. Zákon zároveň upravuje postup pre prípad, ak advokát napriek vykonanému overeniu nemá o totožnosti osoby dostatočnú istotu. Neviete aké doklady sú potrebné?  Chcem vedieť viac

Zisťovanie totožnosti pri autorizácii zmluvy

Pri osobnom overovaní totožnosti účastníkov autorizovanej zmluvy sa naša advokátska kancelária riadi zákonom o advokácii a Uznesením Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 20/6/2026, ktoré upravuje podrobnosti postupu advokáta pri autorizácii zmlúv a dokumentov. Pri osobnom overovaní totožnosti sa štandardne vyžadujú najmenej dva platné úradné doklady totožnosti s fotografiou, pričom aspoň jeden z nich musí byť občiansky preukaz alebo cestovný pas. Ide o štandardný spôsob identifikácie pri osobnom kontakte; nejde však o jediný prípustný spôsob zistenia totožnosti.

Ako hlavný doklad totožnosti teda možno použiť najmä občiansky preukaz a cestovný pas. Ako druhý doklad možno použiť ďalší platný úradný doklad s fotografiou, ktorý je podľa príslušných pravidiel spôsobilý na identifikáciu osoby.

 

Nemáte dva doklady?

Dva fyzické doklady nie sú jediným spôsobom, ktorým možno totožnosť pri autorizácii zistiť. V prípadoch, keď klient nemá k dispozícii dva fyzické doklady, môže byť za splnenia podmienok použitý aj iný zákonom a stavovskými predpismi prípustný spôsob identifikácie, napríklad elektronická identifikácia prostredníctvom eID alebo eDokladov, kvalifikovaná elektronická identifikácia, zistenie totožnosti prostredníctvom dvoch svedkov totožnosti alebo iný spôsob, ktorý poskytuje rovnakú alebo vyššiu mieru istoty o totožnosti osoby.

Preto ak máte iba jeden doklad totožnosti, neznamená to automaticky, že autorizáciu nie je možné vykonať. Advokát však musí zvoliť iný prípustný spôsob identifikácie a jeho vykonanie riadne zdokumentovať.  Chcem vedieť viac

 

Čo ak vzniknú pochybnosti o totožnosti?

Ak advokát ani po vykonaní základnej identifikácie nemá o totožnosti účastníka alebo jeho zástupcu dostatočnú istotu, zákon o advokácii upravuje ďalší postup. Advokát môže najmä:

• požiadať o doloženie ďalších listín z evidencie dokladov totožnosti,
• zistiť totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá pochybnosti,
• požiadať o vyjadrenie príslušnú obec,
• vykonať zisťovanie na základe iných listinných dôkazov

Ak sa ani po vykonaní ďalšieho zisťovania nepodarí spoľahlivo zistiť skutočnú totožnosť účastníka, autorizáciu zmluvy nevykonáme. Je to dôležité nielen z hľadiska ochrany klienta, ale aj z hľadiska zodpovednosti advokáta. Zákon totiž stanovuje, že ak sa advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu napriek tomu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti, s výnimkou zákonom ustanovenej situácie. Cieľom dôslednej identifikácie je chrániť účastníkov autorizovanej zmluvy pred podvodným konaním, zneužitím identity a neoprávneným prevodom nehnuteľnosti.

 

Podpisy na autorizovanej zmluve

Autorizácia advokátom zároveň prináša praktickú výhodu pri podpisoch. Pri zmluve o prevode nehnuteľnosti sa podľa katastrálneho zákona vyžaduje osvedčenie podpisu prevodcu. Táto požiadavka sa však neuplatní, ak ide o zmluvu, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.

Účastníci zmluvy ju podpisujú osobne pred advokátom po tom, ako advokát zistí ich totožnosť spôsobom ustanoveným zákonom. Advokát teda pri autorizácii nekontroluje iba samotný dokument, ale zároveň osobne identifikuje účastníkov zmluvy a následne zabezpečí riadne vykonanie autorizácie. Zistenie totožnosti je pritom samostatnou zákonnou súčasťou autorizácie podľa § 1a zákona o advokácii.

Nie je preto možné autorizovanú zmluvu jednoducho podpísať vopred a následne ju priniesť advokátovi iba na „overenie“. Účastníci musia byť pri vykonaní autorizácie identifikovaní spôsobom ustanoveným zákonom a zmluvu podpísať pred advokátom. Pri autorizovanej zmluve preto nie je potrebné samostatné úradné osvedčenie podpisu prevodcu u notára alebo na obecnom úrade. Chcem vedieť viac

 

Poistenie advokáta

Advokát je pri autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľnosti povinný účastníkovi oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Poistenie advokáta však nemožno zamieňať s garanciou toho, že účastník za každých okolností dostane späť kúpnu cenu alebo že pri každom probléme s prevodom vznikne poistné plnenie. Ide o poistenie zodpovednosti advokáta za škodu za podmienok príslušnej poistnej zmluvy. Naša advokátska kancelária je poistená do sumy 1 500 000 EUR.

 

Aké zmluvy možno autorizovať ?

Predmetom autorizácie môže byť najmä zmluva o prevode nehnuteľnosti, napríklad:

• kúpna zmluva,
• darovacia zmluva,
• zámenná zmluva,
• dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov,
• dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva,
• zmluva o výstavbe,
• zmluva o vstavbe,
• ďalšie zmluvy, ktorých predmetom je prevod nehnuteľnosti.

Konkrétna možnosť autorizácie vždy závisí od právnej povahy daného právneho úkonu a splnenia zákonných podmienok.

 

Prečo využiť autorizáciu zmluvy advokátom?

1. Zmluvu nemusíte pripravovať sami

Zmluvu pripraví advokát na základe dohody a prejavenej vôle účastníkov a zároveň vykoná zákonom požadované úkony súvisiace s autorizáciou. Účastníci zároveň nemusia osobitne zabezpečovať úradné osvedčenie podpisu prevodcu, ak sú splnené podmienky autorizácie.

2. Skrátená lehota katastrálneho konania

Ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti autorizovaná advokátom, okresný úrad rozhoduje o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní, ak sú splnené zákonné podmienky. Pri bežnom konaní je zákonná lehota 30 dní. Pri urýchlenom konaní je lehota 15 dní. Autorizácia teda prináša oproti štandardnému konaniu kratšiu zákonnú lehotu bez potreby využitia zrýchleného konania.

3. Nižší správny poplatok pri elektronickom podaní

Aktuálna právna úprava správnych poplatkov stanovuje pri návrhu na začatie konania o povolení vkladu:

• 100 EUR pri štandardnom podaní,
• 50 EUR pri elektronickom podaní,
• 300 EUR pri žiadosti o urýchlené rozhodnutie do 15 dní,
• 150 EUR pri urýchlenom elektronickom podaní.

4. Užšia kontrola autorizovanej zmluvy v katastrálnom konaní

Podľa § 31 ods. 2 katastrálneho zákona, ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti autorizovaná advokátom, okresný úrad ju posudzuje z hľadiska súladu s katastrálnym operátom a splnenia procesných podmienok na povolenie vkladu. To predstavuje významnú výhodu autorizácie, keďže zákonom ustanovené právne posúdenie zmluvy vykonal advokát už v rámci autorizácie.

5. Vyššia právna istota

Autorizácia znižuje riziko, že zmluva bude obsahovať právne alebo formálne nedostatky, ktoré môžu následne viesť k problémom pri katastrálnom konaní. Advokát pri autorizácii posudzuje zákonom ustanovené právne otázky a zároveň preveruje totožnosť účastníkov.

6. Podanie návrhu na vklad

Ak klienti splnomocnia advokáta na podanie návrhu na vklad, advokát môže za nich zabezpečiť aj prípravu a elektronické podanie návrhu na vklad spolu s príslušnými listinami. Klient tak môže celý proces – od prípravy zmluvy až po podanie na kataster – vybaviť prostredníctvom advokátskej kancelárie.

7. Možnosť advokátskej úschovy

Pri prevode nehnuteľnosti je možné samostatne využiť aj advokátsku úschovu peňazí. Advokátska úschova môže slúžiť na bezpečné zabezpečenie kúpnej ceny do splnenia vopred dohodnutých podmienok jej vyplatenia. Podmienky úschovy, ako aj podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov, sa určia v dohode o úschove. Pri úschove finančných prostriedkov musí byť dodržaný zákonný režim advokátskej úschovy vrátane pravidiel týkajúcich sa osobitného účtu a nakladania s finančnými prostriedkami klienta. Chcem vedieť viac

 

Čo je doložka o autorizácii?

Advokát potvrdzuje vykonanie autorizácie doložkou o autorizácii, ktorá podľa § 1ab zákona o advokácii obsahuje vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy alebo dokumentu postupoval podľa § 1a zákona o advokácii, údaj o počte listov, ktoré zmluva alebo dokument obsahuje, miesto a dátum vydania doložky o autorizácii, meno, priezvisko a podpis advokáta, odtlačok pečiatky advokáta s uvedením adresy advokátskej kancelárie a čísla zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

 

Centrálny register autorizácií

Od 17. augusta 2026 je novou súčasťou právnej úpravy aj centrálny register autorizácií, ktorý vedie Slovenská advokátska komora. Advokát je povinný zabezpečiť uloženie autorizovanej zmluvy alebo autorizovaného dokumentu v elektronickej podobe do registra autorizácií v deň vykonania autorizácie. Register obsahuje zákonom ustanovené údaje, pričom register autorizácií je neverejný. Ide o novú zákonnú povinnosť advokáta, ktorú staršia právna úprava autorizácie neobsahovala.

 

Cena za autorizáciu zmluvy

• Cena autorizácie zmluvy vypracovanej inou osobou a elektronické podanie návrhu na vklad na kataster je 150 EUR.
• Ak zmluvu o prevode nehnuteľnosti vypracúva naša advokátska kancelária, autorizácia zmluvy a elektronické podanie návrhu na vklad sú zahrnuté v kompletnej cene za vypracovanie zmluvy, ktorá je 500 EUR.
• Správny poplatok za návrh na vklad do katastra  nie je zahrnutý v cene právnych služieb a hradí sa samostatne.

Chcete bezpečne previesť nehnuteľnosť?

Zabezpečíme pre vás vypracovanie zmluvy, jej autorizáciu  a elektronické podanie návrhu na vklad do katastra. Chcem objednať autorizáciu alebo právny servis

 

Kedy autorizáciu nevykonáme?

Autorizácia zmluvy je možná iba vtedy, ak sú splnené zákonné podmienky. Naša advokátska kancelária si preto vyhradzuje právo autorizáciu odmietnuť najmä v prípade, ak nebude možné spoľahlivo zistiť totožnosť niektorého z účastníkov alebo jeho zástupcu, zmluva alebo zamýšľaný právny úkon odporuje zákonu, zmluva obchádza zákon, zmluva sa prieči dobrým mravom, uzavretím zmluvy by podľa nášho právneho posúdenia mohlo dôjsť ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody alebo nebude možné zabezpečiť riadne vykonanie autorizácie podľa zákona o advokácii. Rovnako si naša advokátska kancelária vyhradzuje právo odmietnuť autorizáciu zmluvy, ak by hodnota alebo okolnosti konkrétneho prevodu presahovali rozsah poistného krytia kancelárie.

 

Autorizácia zmluvy advokátom tak predstavuje komplexnú právnu službu, ktorá poskytuje účastníkom prevodu nehnuteľnosti vyššiu mieru právnej istoty, odbornej kontroly a ochrany ich práv.