Pri kúpe nehnuteľnosti v štádiu výstavby sa veľa budúcich kupujúcich spolieha na rezervačnú zmluvu, ktorú im predloží realitná kancelária alebo predávajúci. Záujemca zloží rezervačnú zábezpeku, často vo výške niekoľkých tisíc eur, v domnení, že tým má „nehnuteľnosť istú“. V realite to však býva inak – zle nastavená rezervačná zmluva vás môže pripraviť o peniaze bez toho, aby ste získali akýkoľvek právny nárok na kúpu. V tomto článku si prehľadne zhrnieme najčastejšie riziká a odporúčania, ako sa im vyhnúť.

1.  Nemáte právny nárok na nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (kúpu nehnuteľnosti)

V praxi sa často stretávame s tým, že tzv. rezervačné zmluvy alebo dohody o rezervácii nehnuteľnosti obsahujú len všeobecné a právne nevykonateľné vyjadrenia ako „záujemca má prednostné právo na uzavretie kúpnej zmluvy“ alebo „predávajúci uprednostní tohto záujemcu“. Takéto formulácie však nezakladajú žiadny právny záväzok na strane predávajúceho a nemožno ich považovať za zmluvný prísľub predať nehnuteľnosť konkrétnemu záujemcovi.

V prípade, že sa predávajúci rozhodne nehnuteľnosť predať tretej osobe, záujemca, ktorý podpísal rezervačnú zmluvu, sa prakticky nemá ako brániť – nevzniká mu žiadne právne nárokovateľné právo na uzavretie samotnej kúpnej zmluvy. Zároveň mu nevzniká nárok na náhradu škody, pokiaľ nepreukáže porušenie konkrétneho záväzku predávajúceho, čo je pri vágnych formuláciách prakticky nemožné.

Odporúčanie právnika

Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti nepodpisujte len na základe všeobecných alebo deklaratórnych vyjadrení. Ak máte vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, požadujte:

• zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je právne záväzným dokumentom podľa § 289 a nasl. Obchodného zákonníka alebo § 50a Občianskeho zákonníka, v závislosti od účastníkov a okolností;
• alebo aspoň výslovné zmluvné vyhlásenie predávajúceho, že po splnení dohodnutých podmienok (napr. zaplatení rezervačného poplatku, zabezpečení financovania, podaní návrhu na vklad a pod.) uzatvorí s konkrétnym záujemcom kúpnu zmluvu.

Zároveň odporúčame, aby bola súčasťou zmluvy aj zmluvná pokuta alebo iný zabezpečovací mechanizmus pre prípad porušenia záväzku zo strany predávajúceho, čím sa zvyšuje pravdepodobnosť jeho dodržania.

 

2. Sprostredkovateľ nie je garantom férovosti – riziko nezodpovednosti realitky

Rezervačná zmluva býva často uzatváraná medzi záujemcom o kúpu nehnuteľnosti (kupujúcim) a realitnou kanceláriou ako sprostredkovateľom. Dôležité je však pochopiť, že realitná kancelária v tomto vzťahu nezastupuje záujmy kupujúceho, pokiaľ to nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Jej cieľom je uzatvorenie obchodu medzi kupujúcim a predávajúcim – nie ochrana práv jednej či druhej strany.

Kde je riziko !

• Bez výslovnej zmluvnej zodpovednosti realitná kancelária nenesie právnu zodpovednosť za prípadné škody spôsobené tým, že napríklad:
  • predávajúci si kúpu rozmyslí,
  • nehnuteľnosť má právne vady (napr. vecné bremená, záložné právo),
  • realitka poskytla nepresné alebo neúplné informácie.
• Aj keď realitná kancelária prevzala zábezpeku (rezervačný poplatok), v prípade, že predávajúci napríklad odstúpi od predaja, nemusí byť jasné, či má kupujúci nárok na jej vrátenie a od koho – a realitka sa môže brániť, že iba „sprostredkovala“ a zodpovednosť nesie predávajúci.
• Nie je zaručená nestrannosť – realitná kancelária často spolupracuje s predávajúcim, prípadne bola poverená ním, čo môže znamenať, že jej lojalita je skôr na strane predávajúceho ako kupujúceho.

Praktický príklad: Kupujúci podpíše rezervačnú zmluvu a zaplatí zálohu. Po čase predávajúci oznámi, že nehnuteľnosť už nepredá – možno dostal výhodnejšiu ponuku. Realitná kancelária sa však „stiahne“, pretože tvrdí, že nenesie za konanie predávajúceho zodpovednosť. Kupujúci zostane bez nehnuteľnosti a môže mať problém získať späť svoje peniaze, prípadne mu vznikne ďalšia škoda (napr. náklady na právnika, znalecký posudok, hypotéku atď.).

 Odporúčanie právnika 

Doplňte do rezervačnej zmluvy ustanovenie, ktoré jasne určí, že realitná kancelária:

• zodpovedá za správnosť a úplnosť poskytnutých informácií, ktoré poskytla záujemcovi (napr. informácie o stave nehnuteľnosti, právnych záťažiach, súhlasoch na predaj atď.),
• zodpovedá za náhradu škody, ktorú spôsobí kupujúcemu porušením svojich povinností alebo zavineným konaním,
• je povinná vrátiť rezervačný poplatok, ak predaj neprebehne z dôvodov mimo kontroly kupujúceho (napr. predávajúci odstúpi bez vážneho dôvodu).

Takéto ustanovenia výrazne znížia právne riziká pre kupujúceho a vytvoria väčší tlak na sprostredkovateľa, aby konal transparentne a férovo. Realitná kancelária ako sprostredkovateľ nemá zo zákona zodpovednosť voči kupujúcemu, pokiaľ si ju výslovne nezoberie v zmluve. Ak dôjde k problémom – napríklad ak predávajúci zmení názor – realitka môže stáť bokom, hoci zábezpeku prevzala.

 

3. Zábezpeka môže prepadnúť aj bez vašej viny – riziko nejasného výkladu dôvodov neuzavretia zmluvy

V rezervačných zmluvách sa často nachádza ustanovenie, že kupujúci príde o celú rezervačnú zábezpeku (napr. 3 000 – 5 000 €), ak sa kúpna zmluva nakoniec nepodpíše „z jeho strany“. Na prvý pohľad to vyzerá logicky – ak si to kupujúci rozmyslí, zaplatí za to. Problém však spočíva v tom, že takéto ustanovenie býva formulované veľmi všeobecne, nepresne a nevyvážene.

Kde je riziko !

• Výraz „z vašej strany“ nie je právne jasný – čo ak k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde preto, že:

• vám banka neschváli hypotéku, hoci ste sa o ňu seriózne uchádzali,
• nehnuteľnosť má vážne právne alebo technické vady, ktoré ste zistili až po rezervácii,
• predávajúci nespolupracuje alebo nedodá potrebné dokumenty včas (napr. znalecký posudok, list vlastníctva bez ťarchy),
• zmenia sa podmienky predaja, ktoré ste pôvodne dohodli (napr. zvýšenie ceny, skrátenie lehoty na kúpu),
• realitná kancelária vás zle informovala alebo niečo zatajila.

Všetky tieto situácie môžu byť vnímané ako „odstúpenie z vašej strany“, ak zmluva neobsahuje výnimky alebo presné vymedzenie dôvodov, ktoré vás oslobodzujú od sankcie.

• Zábezpeka je vysoká suma, ktorú môžete stratiť aj bez vlastného zavinenia – ide o neprimerané zmluvné riziko.
• Realitná kancelária alebo predávajúci môžu byť motivovaní zábezpeku zadržať, ak je zmluva nejasná a nie je upravená povinnosť vrátiť ju za určitých okolností.

 

Praktický príklad: Kupujúci podpíše rezervačnú zmluvu a zaplatí 3 500 € ako zábezpeku. Má predbežný prísľub hypotéky, ale banka napokon úver neschváli – napríklad pre nízku hodnotu nehnuteľnosti v znaleckom posudku. Kupujúci teda objektívne nemôže kúpu dokončiť, ale predávajúci alebo realitka mu odmietnu vrátiť zábezpeku s odvolaním na to, že „kúpna zmluva sa neuzavrela z vašej strany“.

Odporúčanie právnika

Aby ste sa vyhli takýmto situáciám, požadujte, aby zmluva obsahovala:

1. / Presnú definíciu prípustných dôvodov, pre ktoré sa môže zmluva neuzavrieť bez sankcie:

• neschválenie financovania (napr. hypotéky, úveru),
• zistenie vážnych právnych alebo technických vád (napr. nelegálna stavba, exekúcia, vecné bremená),
• nesúčinnosť predávajúceho alebo realitnej kancelárie,
• zmena podmienok predaja po uzavretí rezervácie.

2./ Zmluvnú úpravu, že zábezpeka prepadne iba v prípade, ak:

• si kupujúci bez vážneho dôvodu rozmyslí kúpu,
• kupujúci poruší povinnosti zo zmluvy (napr. zámerne nekoná, nekomunikuje, neplní termíny)

3./ Zmluvné ustanovenie o vrátení celej zábezpeky v prípadoch, keď k neuzavretiu zmluvy došlo z dôvodov nezavinených kupujúcim.

Doplnkové odporúčanie

Pred podpisom zmluvy si nechajte klauzulu o podmienkach prepadnutia zábezpeky posúdiť právnikom. Jedna nejasná veta vás môže stáť tisíce eur.

 

4. Zábezpeka nejde do úschovy

V mnohých rezervačných zmluvách sa zábezpeka (napr. 3 000 – 5 000 €) posiela priamo na účet realitnej kancelárie, nie do úschovy. Takýto postup nie je právne bezpečný pre kupujúceho. Ak by realitná kancelária skončila v konkurze, zanikla, alebo konala nepoctivo, vaše peniaze sa môžu stať súčasťou jej majetku a vy ich už nikdy neuvidíte. Realitka totiž nie je úschovný subjekt ani banka. Navyše, bez riadneho zmluvného mechanizmu nemusí existovať spôsob, ako vymáhať späť zábezpeku, ak obchod neprebehne.

 Odporúčanie právnika

Trvajte na tom, aby bola zábezpeka uložená v notárskej alebo advokátskej úschove a vyplatená len po splnení vopred stanovených podmienok.

 

5. Zložité vymáhanie a chýbajúca lehota na vrátenie zábezpeky – hrozí dlhé čakanie bez výsledku

Ak dôjde k spornej situácii a realitná kancelária odmieta vrátiť rezervačnú zábezpeku, často nemáte inú možnosť ako podať žalobu a absolvovať zdĺhavé a nákladné súdne konanie. Takýto spor môže trvať mesiace až roky a vaše peniaze zostávajú počas celého obdobia viazané – bez úroku a bez istoty, že ich reálne dostanete späť.

Ďalším problémom je, že rezervačná zmluva zvyčajne neobsahuje konkrétnu lehotu na vrátenie zábezpeky. Používa sa len neurčitý pojem „bezodkladne“, ktorý nemá presne stanovený časový rámec. Realitná kancelária sa tak môže vyhovárať, že koná v primeranom čase, hoci vám peniaze nevráti ani po niekoľkých týždňoch.

Odporúčanie právnika

• Doplňte do zmluvy presnú lehotu na vrátenie zábezpeky – napríklad 3 až 5 pracovných dní odo dňa, kedy zanikne dôvod na jej zadržanie (napr. nepodpísanie kúpnej zmluvy z oprávnených dôvodov).
• Zvážte ustanovenie o mimosúdnom riešení sporov – napríklad mediáciu alebo rozhodcovské konanie, ktoré sú rýchlejšie a lacnejšie ako súdy.

Takto si zabezpečíte jasné podmienky a reálnu možnosť domôcť sa svojich práv bez zdĺhavých komplikácií. Bez týchto ustanovení nesiete zbytočné riziko, že vám budú peniaze zadržiavané bez dôvodu a bez možnosti rýchlej obrany.

V prípade sporu s realitkou o vrátenie zábezpeky vás čaká zdĺhavé súdne konanie. Navyše, zmluva často neobsahuje konkrétnu lehotu na vrátenie zábezpeky – spomína sa len „bezodkladne“, čo je právne neurčité.

 

 6. Nemáte právo odstúpiť od zmluvy bez sankcie – zmluva vás trestá aj za veci mimo vašej kontroly

Rezervačné zmluvy často neobsahujú žiadne ustanovenie, ktoré by vám umožnilo odstúpiť od kúpy bez sankcie, aj keď na to máte vážny dôvod. To znamená, že ak napríklad:

• banka neschváli hypotéku, hoci ste si ju seriózne vybavovali,
• zistíte, že na nehnuteľnosti je exekúcia, záložné právo alebo právna vada,
• objavia sa skryté technické chyby alebo nedostatky, ktoré podstatne znižujú hodnotu nehnuteľnosti,
• predávajúci nespolupracuje alebo nedodá dokumenty včas,

stále môžete prísť o celú zábezpeku, pretože zmluva chápe neuzavretie obchodu ako „vaše zlyhanie“. Takáto konštrukcia neberie do úvahy realitu a vytvára neprimerané riziko pre kupujúceho.

 Odporúčanie právnika

Do rezervačnej zmluvy žiadajte zakotviť právo odstúpiť bez sankcie v prípade závažných a objektívnych dôvodov, ktoré nemáte pod kontrolou, ako sú:

• neschválenie financovania,
• právne vady nehnuteľnosti (napr. neexistujúci súhlas spoluvlastníka, vecné bremená),
• zistenie skrytých vád,
• nečinnosť alebo nespolupráca predávajúceho.

Takéto ustanovenie vám zabezpečí férovú možnosť odstúpenia bez straty peňazí, ak sa z objektívnych dôvodov obchod nepodarí uzavrieť.

 

7. Žiadna náhrada škody z druhej strany – zmluva nie je vyvážená

Rezervačné zmluvy bývajú často jednostranne výhodné pre predávajúceho a sprostredkovateľa. V praxi to znamená, že zmluva podrobne upravuje povinnosti a sankcie pre kupujúceho, najmä možnosť prepadnutia zábezpeky, ale úplne opomína povinnosti druhej strany.

Kde je riziko !

Predávajúci ani realitná kancelária nemajú žiadnu zmluvnú zodpovednosť za škodu, ktorú vám môžu spôsobiť napríklad:

• zatajením právnych alebo technických vád nehnuteľnosti,
• nesprávnymi alebo neúplnými informáciami o predmete kúpy,
• nečinnosťou, meškaním alebo porušením dohodnutých podmienok.

Kupujúci – ako záujemca – má podľa takejto zmluvy len povinnosti, ale prakticky žiadne práva. Nie je zachovaná rovnosť strán. Zmluva vytvára nerovnováhu, kde len jedna strana nesie riziká, zatiaľ čo druhá je prakticky bez zodpovednosti.

 Odporúčanie právnika

Trvajte na doplnení klauzuly, podľa ktorej:

• predávajúci aj sprostredkovateľ nesú zodpovednosť za škodu, ktorú spôsobia porušením svojich povinností, najmä:
  • zatajením dôležitých skutočností (napr. právnych vád),
  • poskytnutím nepravdivých alebo zavádzajúcich údajov,
  • neplnením zmluvných záväzkov.

Takéto ustanovenie je nevyhnutné pre zachovanie rovnosti medzi zmluvnými stranami a ochranu vašich práv, najmä keď ako záujemca vkladáte do procesu peniaze vopred.